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成都楼市实战专家； 开发公司操盘手；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套。

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2017诺贝尔经济学奖与房产投资

昨天，2017年诺贝奖经济学奖正式揭晓。瑞典皇家科学院宣布，因对“行为经济学”的贡献，芝加哥大学布斯商学院教授richard h. thaler获得诺贝尔经济学奖。

“行为经济学”的实战之处在于：知道自己为什么会犯错，明白市场上大部分人为什么会犯错，以及帮助客户克服非理性的错误。

richard h. thaler教授的行为经济学观点非常适用于房产投资！ 我们清楚知道，非常多的人一再错过房产增值的良机，一次又一次错过！产生这种错误的原因是自以为的“理性”，实际是“非理性”，就应当克服这种非理性，特别是目前成都新房高压限价，让房价处于一个理性的状态，现阶段更应果断进行房产投资，这才是理性的行为！

更重要的是要借此良机完成资产配置，同步进行资产配置升级。 很多人没有资产升级的意识，没有紧迫感，手上房产不少，但涨幅不到优质房产的60％！相当于房价涨一次，收益就相对落后一次！ 举个例子，如下图：

上图可以看到，凤凰城和玉林嘉苑的涨幅和涨价绝对值在2014年后迅速拉开，理性选择的 优质楼盘快速上涨并且抗风险能力极强，而非品质楼盘则疲软乏力。 短短三年，二者价差由1000元/平米迅速大倒到现在的9000元/平米，也就是说如果投资不够理性科学， 150平米的房产，买入不同小区，3年后收益金额会相差130万以上。 所以“理性投资”的行为经济学是如此重要！

贰爷在此推荐一本richard h. thaler教授的好书《misbehaving》，不要认为是诺贝尔经济学家的作品就是读不懂，实则此书非常有趣，浅显易懂。richard h. thaler 教授认为：不管是申请抵押贷款，购买闹钟、转售篮球门票，都会存在某种偏见，所做出的决定与经济学家假设的标准理性模型相去甚远。起初，经济学家并不屑于研究人们的错误判断及其对市场的影响。不过，如今这些关于人类行为的研究却帮助我们在工作和生活做出了更好的决定，也促使政府制定出更出色的政策。

房产投资证实了richard h. thaler教授的观点，房产投资成功的是少数，绝大部分人对于房产投资存在某种偏见，认为这是无足轻重的“杂耍”和“疯狂”！ 错、错、错！其实从行为经济学的结果来看，这是最理性的做法，这也完全符合“房子是用来住的”这样的观点。 房产投资，自身有购房需求，随着微观的家庭人口增加，带来家庭内部结构发生变化，就产生了改善性需求。有了足够的储蓄，为了保值增值就产生了投资的需求，投资需求应用于房地产，传统做法是买房用于租赁，把房产给于那些有租赁居住需要的人，同样是秉承了“房子是用来住的”的思想。 但是必须明白的是，房子不一定是自己住才算“住”，解决别人的居住问题，同样是“房子是用来住的”的功能！

续上篇，成都最后的价值洼地---大面分析。

投资原则：“有买卖，才是真爱”！

交易活跃就是巨大的潜力市场！

交易活跃的板块，一定是房价比较热门的区域，活跃的交易证明了供需两旺，一方面有需求，另一方面获利一方也有套现的欲望。我们知道房产交易成本是很高的，所以这样的交易暗示买方有继续上涨的预期，卖方有获利的满足感。 用我的话来总结就是：“有买卖，才是真爱” 。 交易活跃的板块就是巨大潜力的市场，目前大面板块就是这样有真爱的市场！

9月4日我在 《2017年末，成都房价究竟怎么表演？》 提出：二手房必将迎来新一轮快速上涨。就大面二手房细分市场来看， 目前出现三大现象：房价跳涨；业主惜售、反价、违约 ； 购房者无房可买。 目前板块二手房上涨意愿十分强烈。现在想在大面买二手房，已经非常不易！

大面典型楼盘， 突然价格跳涨， 以下是几个典型楼盘的成交价数据：

9月21日，我在 《成都楼市最后的价值洼地在哪里？》 提出大面板块为价值洼地之后，短短20天，市场发生了翻天覆地的变化：新房蓄客量大增，客户来访、来电量暴涨；二手房一房难求。 价格在一个月内上涨2000元/平米，这是名副其实的“跳涨”。

来看看大面市场在9月18日---9月25日一周的成交表现 （数据来源链家） ：

以上小区在一周内，成交非常活跃，价格跳涨，7天成交量相当于很多小区半年的成交量。这是何等的天量？

龙城1号从9月18日到9月25日，链家总共成交6套住宅。产品包括高层，洋房等。成交价格区间从13498元／平到16695元／平。二手房交易非常的活跃！

合能四季映像从9月18日到9月25日成交6套。价格区间从11009元／平到13491元／平不等。交易非常活跃，总价也比较低，大多不到100万。

首创万卷山因为单价更低，成交也是非常活跃，9月18日到9月25日成交5套。精装修成交价格在11200元／平到13358元／平，总价100万左右。

电建云立方从9月18日到9月25日，链家总共成交4套住宅。价格区间从11694元／平到14773元／平不等。目前同等的产品挂牌价格在1200014000元／平区间。交易也很活跃！

世茂城一期加二期从9月18日到9月25日，链家总共成交6套住宅。精装修成交价格在12320元／平到13807元／平。目前同等的世茂城一期清水电梯高层挂牌价基本在1300015000元／平区间。二手房交易也很活跃！

百悦天鹅湖在此期间成交3套，价格区间从13856元／平到14666元／平。目前挂牌均价在1400017000元／平区间。

一周时间，一个小区成交6套二手房，这就是非常活跃的数据表现。大面的华润云庭，将是交易非常活跃的典范。

几十万自住刚需扎根！

大面距成都市市区10公里，东靠成都经济技术开发区，北邻龙泉驿区十陵镇，南接新兴，西连三圣乡。更有驿都大道、成龙大道、桃都大道、建设中的南北干道、东风渠等，交通的四通八达，让这里变得十分便捷，绕城高速和驿都大道，更是实现了快速切换到达主城区。

另外大面是距离城南最近的成熟、成片的开发区域，同时大面房价比城南的大源房价总体便宜幅度由3000元／平米，扩大到现在的10000元／平米以上，而绕城高速世纪城站抵达成龙站只有18分钟左右的车程，完完全全对于上班族可能性是：在高新区软件园、孵化园、世纪城、大源等城南上班的青年置业群体纷纷选择到大面区域购房。 据了解，从城南到大面置业的客源高达30％， 地铁2号线已经开通运行，还有地铁13号线的规划到位，其他基建正在如火如荼的开展，区位价值较高。

算一笔账，前不久开盘的凯德卓锦万黛，总价在60万左右，那么这样的价格，其实在周边县城都是难以买到的，这就是标准的特征。除此之外，大面因为户型较小，所以即便是现在全款的情况下，房源也大都在100万左右。 这对于普通上班族，在城南无法购买，在这里变成可能。 并且上班如果开车或者共享汽车，路途时间不到20分钟，这都是刚需的目标市场。

单价、总价门槛相对较低，满足刚需自住需求，上班通勤时间相对较短，这是大面吸引刚需的不二法宝。

小结

后续大面还会继续受到更多人的追捧，当地人被土拍从鄙视中被敲醒， 因为他们更多意识是大面是龙泉的、大面是拥挤、大面是落后的。这些观点，大错特错！

殊不知，拥挤体现人气，不足在一定程度上体现价值洼地，因为商业、教育、地铁都是追逐人气的，只是先后顺序不同，节奏快慢而已。

昨天刚刚获得诺贝尔经济学奖的richard h. thaler教授发现了禀赋效应：与即将拥有的东西相比，人们更看重自己已拥有的东西。人们并不会遵循传统经济学家提出的“忽略沉没成本”原则，“沉没成本”仍会影响人们的决策。

中国经济在迅猛发展过程中，社会财富不到10年就会翻番，在分享国家发展红利的同时， 必须结合家庭实际，处理好“沉没成本”等不良资产，做好自身的资产配置 ， 制定未来规划，并在不同阶段做好自有资产配置的升级！不积极调整手中资产，没有紧迫感，没有行动，下一个10年，你的资产实际价值至少下跌一半！！

【此文章为贰爷房产投资原创，凯发一触即发的版权所有，特此声明！】

★★★ 贰爷精彩投资观点 ★★★

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